不動産投資の種類とそれぞれの仕組みやメリット・デメリット

「投資」と聞くと難しいイメージがあるかもしれませんが、不動産投資は今や副業のスタンダードになりつつあります。
今回は「本当に儲かるのか」「どうやって利益が出るの？」と思っている方のために、不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、不動産投資の始め方まで分かりやすくまとめました。
不動産投資をお考えの方、ぜひ参考になさってください。

不動産投資とは

不動産投資とは土地や建物を対象とした投資で、購入した不動産を賃貸物件として人に貸し出し、入居者が家賃を払うことで収益を得るというのが一般的な流れです。

不動産投資の種類

不動産投資の対象となる不動産にはいくつか種類があります。

区分所有

初心者でも気軽に始めやすいのが「区分所有」です。
マンションやアパートの1室のみを購入し、賃貸運営をします。
中古物件であれば数百万から購入できるので、自己資金が少なく済むのが特徴です。

一棟買い

1室のみの区分所有に対し、マンションやアパートを一棟丸ごと購入、あるいは新築するのが「一棟買い」です。
自己資金として頭金を用意し、残りは融資を受けて家賃収入の中からローンを返済していくのが一般的です。
区分所有と比べると初期費用はかかりますが、部屋数の分だけ家賃収入があるため、キャッシュフローの収益率は比べものにならないほど差が出ます。
また、物件だけでなく土地も資産となるため、融資時や売却時に評価されやすいのもメリットです。

その他

上記のようにマンションやアパートを対象にした不動産投資が多いですが、中には戸建てやオフィスをターゲットにしたビル、民泊経営を目的とした物件を購入するケースもあります。

不動産投資で利益が出る仕組み

不動産投資で利益が出る仕組みは、大きく分けて2つあります。

インカムゲイン方式

インカムゲインとは、資産を所有することで発生する利益のことで、不動産投資では家賃収入がそれに当たります。
オーナーとなり所有する物件で賃貸経営をする、つまり持っているだけで収入を得ていることになります。
家賃収入の他に、入居時の礼金や毎月の管理共益費なども収入に含まれます。

キャピタルゲイン方式

インカムゲインが資産所有中の収益だったのに対し、キャピタルゲインは資産自体を売買して利益を得ることを言います。
実際はもう少し複雑ですが、簡単に言えば購入した不動産を購入価格以上で売却することで、差額がそのまま利益になるという仕組みです。
ただし、近年は不動産市場が大きく変動するケースは少なく、インカムゲインが主流となっています。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリットとデメリットをそれぞれご紹介します。

メリット

不動産投資の1番のメリットは、安定した収入を得られることです。
区分所有の場合は常に空室リスクを考えておく必要がありますが、一棟買いであれば数室空室が出ても残りの家賃収入でカバーでき、ローン返済への影響も少なく済みます。
また、ローン返済後は家賃収入がそのまま収入となり、年金とのダブルインカムも可能です。
また、不動産投資のためにローンを組む際は団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
契約者本人に万が一のことがあった場合ローン残高は0となり、不動産は家族の資産として残ります。
このように、生命保険や死亡保険のように活用できる一面もあります。

デメリット

やはり、ある程度の自己資金が必要となるのがデメリットと考える人は少なくありません。
それに加えて他の投資のようにすぐに利益が現金化できるわけではないため、しっかりと収支シミュレーションを行い、長いスパンで考える必要があります。
また、入居者の事故や災害リスク、不動産市場の下落リスクなど、どうしても避けられないトラブルが起こる可能性はあります。

不動産投資の始め方

実際に不動産投資を始めるにはどうすればいいのか、その流れについて簡単に説明します。

物件を探す

まずは、物件に関して情報収集することから始めます。
株価などは日々変動していますが、不動産の物価はそこまで頻繁に変わるものではありません。
新築か中古か、区分所有か一棟買いかなどある程度の基本条件を決めてしまえば、インターネットや情報誌から希望のエリアや物件の相場を調べることができます。

購入

希望の不動産が見つかったら、いくつかの金融機関で融資審査を受けましょう。
融資が確定すれば、売買契約に進むことができます。
少しでも費用を抑えるために個人間で売買するケースもありますが、購入から引き渡しまで非常に多くの手続きがあるため、多少手数料がかかったとしても、不動産会社や仲介業者を間に挟む方がスムーズです。

賃貸経営する

実際に物件の運営を始めるのですが、中古物件ですでに入居者がいる場合はそのまま引き継ぐことになるため特に作業は必要ありません。
一方、新築物件の場合は入居者募集のPR活動からスタートしましょう。
どちらの場合も不具合が見つかった場合は早めに対処し、日頃からメンテナンスを怠らないことが入居率を維持するポイントです。
収益の出る仕組みを理解すれば安定し不動産投資の仕組み

不動産投資の売却時期

不動産投資で大きなキャピタルゲインを得るためには、適切な時期に売却することが大切です。
不動産投資の売却時期では、売却時期について詳しく紹介しています。
利益を得たい方は、ぜひ参考にしてください。

収益の出る仕組みを理解すれば安定した収益が得られる

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、不動産投資の大体の仕組みについてご理解いただけたと思います。
目の前の利益だけでなく将来を見据えた収支シミュレーションを行って、不動産投資を成功させましょう。