不動産投資でキャッシュフローを増やす方法5選

不動産投資をしていてキャッシュフローの重要性を知っている方なら、増やす方法を知りたいと考えるはず。
キャッシュを増やし、キャッシュフローを安定させる方法のひとつに、頭金を多くしてローンの返済額を減らすいう手段があります。
魅力的な物件にして、空室をつくらず、家賃収入が絶えないようにすることもポイントです。
この記事では、毎月の返済額を減らすこと・入居率の高い物件のポイントに着目したキャッシュフローを増やす5つの方法を、シミュレーションとあわせて紹介します。

不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

キャッシュフローを増やす主なポイントは、返済額を減らす・人気の賃貸物件にすることです。
それぞれ順番に解説していきます。

頭金を多くする

頭金を多く入れると、毎月のローン返済額は少なくなります。
下記は、キャッシュフローの計算式です。
キャッシュフロー＝家賃収入－（ローン返済額＋経費）
税金の支払いが必要なら、ローン・経費とあわせて引かれます。
計算式から、返済額と経費が少ないほど、キャッシュフローが増えると分かるでしょう。
頭金で毎月の支払いにどれくらい違いが生じるのか、価格1億5,000万円の物件を購入、金利1.5％、借入期間35年間のローンを組んだと仮定したシミュレーションをしてみます。
【ローン返済シミュレーション】

• 頭金2,250万円（物件価格15％で計算）毎月の返済額390,385円
• 頭金1,500万円（物件価格10％で計算）413,349円

低金利で返済期間の長いローンを組む

金利が低いローンを組んだり、返済期間を長くしたりすることも、月々の返済額を抑えるポイントです。
4,500万円の区分マンションを頭金450万円で購入したと仮定し、金利と返済期間に違いをつけて毎月の返済額をシミュレーションします。
【金利1.5％と1.0％のローン返済額】

• 金利1.5％124,005円
• 金利1.0％114,326円

• 返済期間25年161,974円
• 返済期間30年139,774円

繰り上げ返済する

資金に余裕があり、且つ別の不動産投資を検討していないのであれば、毎月の返済とは別に返済すると、元金が減って毎月の返済額が少なくなります。
繰り上げ返済には手数料がかかることがあるので、負担の有無を確認しましょう。
手数料が発生する場合、金融機関と相談して返済のタイミングを決めるのをおすすめします。
毎月の返済で精一杯で、繰り上げ返済が厳しいのであれば、金利が下がる・返済期間が長くなるなどで返済額の負担が軽くなるローンへの借り換えを検討するのも良いでしょう。
ただし、新しいローンへの組み換えなので、再度審査が必要で、審査結果によっては借り換えできないこともあります。

空室になりにくい物件を選ぶ

家賃を安くしなくても空室にならなければ、安定した収入を得られます。
よって、莫大な経費がかかる等のイレギュラーな事態がない限り、黒字を維持できるでしょう。
継続収入に大切なのは、魅力的な賃貸にすることです。
人気の条件として、利便性の高いエリアに物件がある、トイレ・バスが独立しているなどが当てはまります。
修繕・管理を徹底し、入居者が安心して住める環境づくりもポイントです。

住居の安全性を長く保てるよう、修繕費・管理費は積み立てておきましょう。
家賃を下げることも入居者獲得に一定の効果を発揮します。
しかし、オーナーからすると、家賃収入が減れば、キャッシュフローも少なくなるので、空室を埋める方法であったとしてもできれば実行したくないところです。相場より家賃が高くても、建物のデザインや設備などによっては入居者が絶えないケースも珍しくありません。
デザイン性や設備の充実度はそれだけ入居希望者の獲得に寄与します。
よって、入居者にメリットの多い建物は、物件の価値・毎月の返済額から見て現実的な家賃のまま空室対策することができます。
また、どれほど好評な物件でも、物件が知られていないと、賃貸を探している方に検討してもらえません。
住民が退去した後に入居者を募集しても、すぐに入居者が決まるとは限りません。
空室期間を短くするために、入居者から退去通知されたタイミングで募集を開始すると良いでしょう。
引っ越しを考えている方は、入居予定の1～2ヶ月前からエリアや物件探しを始めることが多いためです。
築物件の場合、物件が完成する3ヶ月ほど前からの募集が一般的。
ただし、建物の完成が遅れる・早くから希望者を募っても問い合わせばかりで契約につながらないといった理由で、1ヶ月前から募集を始めることもあります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社選びは、良い物件と出会える・妥当な家賃を設定する・効果的なタイミングで入居者を募集するのに欠かせません。
不動産会社を選ぶ際、下記の項目をチェックしてみてください。
【不動産会社選びで確認したい3つのポイント】

• 不動産や投資に関する法律・税金に詳しいスタッフがいる
• 検討している物件や投資のメリットもデメリットも詳しく説明できる
• 親身な対応をしてくれる

入居率の高い管理会社に管理を委任する

入居率が高いほど、多くの収入が入ります。
空室にしない手段として、入居率の高い会社からの物件の購入・管理の委託は有効です。
物件の売買に加え、管理まで行き届いている会社は、募集開始までがスピーディー、物件情報をこまめにHPやSNSで発信しているなどが挙げられます。
高い入居率を維持するノウハウを持つ会社と契約し、空室のリスクを減らして家賃収入を確実にしましょう。

キャッシュフローの計算方法

自分で正確に計算できるようにしておくことも重要です。
不動産投資でカギとなる「キャッシュフロー」の計算方法でキャッシュフローについて十分に理解しておきましょう。
是非ご覧ください。

返済額と物件がキャッシュフローを増やすポイント！

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、キャッシュフローを増やす方法をご理解いただけたと思います。
月々の返済額を減らす、空室にならない物件で家賃収入を継続的に得ることで、キャッシュフローは安定します。

キャッシュフローが安定すれば、物件の価値を上げるための修繕・リフォームや、新たな物件購入などをしやすくなるので、不動産投資でキャッシュを増やしたい方はぜひ参考にしてみてください。