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2021/4/23コラム

不動産投資でカギとなる「キャッシュフロー」の計算方法

実際に得られた収入から支出分を差し引いて手元に残る資金の流れのことを「キャッシュフロー」と言います。
順調に手元の資産を増やすためには、現金の流れであるキャッシュフローを正確に把握することが非常に重要です。

そこで本記事では、キャッシュフローの計算方法を解説します。
ご自身でキャッシュフローを確認する際にはぜひ参考になさってください。

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不動産投資でキャッシュフローの計算方法

不動産投資において必要不可欠な概念であるキャッシュフローの計算方法について解説します。

家賃収入

不動産投資のキャッシュフローを計算する際には、まず全体的な収入、つまり家賃を知る必要があります。
物件にはそれぞれレントロールという賃貸状況を示した一覧表があり、それを見れば部屋やテナントの家賃、敷金、共益費、契約日等の契約条件が分かるようになっています。
入居者ごとに家賃や条件に差がある場合も一目で分かるため、レントロールを確認して家賃の総収入を把握しましょう。

経費

家賃による収入を把握したら、次はそこから必要な経費分をマイナスします。
経費には、維持管理にかかる費用や建物の修繕費などだけでなく、空室や滞納によって未収入となる家賃も含まれます。
ただし、経費を正確に把握することは難しいため、概算で計算されることがほとんどです。
空室率や修繕の有無などによって費用は異なりますが、20~25%と考えておくといいでしょう。

ローン返済

収入から経費を差し引いたものから、さらにローンの返済額を引きます。
毎月固定の金額であればそのまま計算ができますし、返済額に変動がある場合はシミュレーターを使って管理するのも有効です。
最近はパソコンやスマホで気軽に利用できるシミュレーターも多く、借入金額や返済方法、金利などを入力することで簡単に算出することができるのでおすすめです。

税金

キャッシュフローに含む税金としては、住民税、所得税、固定資産税の3つがあります。
金額に変動なく必要となるため、運営前に納税額を確認しておきましょう。

計算例

ここまで整理できたら、具体例で計算してみましょう。

  • 物件価格:5,000万円
  • 自己資金:1,500万円
  • 借入額:3,500万円(20年返済、金利3%)
  • 部屋数:6戸
  • 家賃:7万円
  • 空室率:20%
  • 経費:家賃収入の20%

上記のデータを、以下のキャッシュフローの式に当てはめます。
家賃収入が42万円×12ヶ月で504万円、経費率20%で計算すると504万円×0.2で100万8,000円が必要な経費となります。
その結果、504万円×0.8(入居率)-100万8,000円-234万円(ローン返済額)=68万4,000円となり、さらにそこから物件ごとの税金を差し引いた額がキャッシュフローとなります。

キャッシュフローを増やす方法

今回の解説でキャッシュフローの計算方法がわかったと思います。
不動産投資でキャッシュフローを増やす方法5選で更に増やす方法について紹介していきたいと思います。
是非ご覧ください。

計算方法を理解して健全な運用をしよう

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、キャッシュフローの計算方法がご理解いただけたと思います。
自身の物件における現金の流れを正確に把握して、着実に利益が得られる運営をしましょう。