不動産投資でキャッシュフローが重要な3つの理由

不動産投資に興味のある方であれば、キャッシュフローの重要性を聞いたことがあるでしょう。
キャッシュフローが安定していれば、給与収入や生活費などの投資に関係ない資金から負担せずに資産運用できます。
自己資金からの持ち出しが少なければ、投資を長く続けられるでしょう。
また、キャッシュフローの安定性は、売却価格の査定を高くすることにも役立ちます。
本記事をお読みいただくことで、不動産で資産運用するのにキャッシュフローが大切な理由と、手元の現金を増やすポイントが分かるでしょう。

不動産投資でキャッシュフローが重要な理由

「家賃収入－（ローン返済額＋経費）」が、キャッシュフローの計算式。
計算式からは現金の流れ、つまり、手元に残る現金が分かります。

これから紹介する3つの理由で、投資でキャッシュフローの把握が欠かせません。
手元に残る現金が多いほど、総資産を減らさずに利益を出せます。
現金が少ない状態で投資をすると、本業で得られる給与や生活費など、不動産投資と無関係の資金を費やさなければなりません。
修繕費や家賃滞納分の支払い、家賃収入より多いローン返済などが現金のない状態で起きると、自己資金からの負担を強いられることになります。
自己資金を使い過ぎてローンの返済や経費の支払いができなくなれば、不動産の管理・所有が難しくなり、最悪の場合、物件を手放すことになります。
運用で成果を出し続けるために、キャッシュフローをプラスにすることを意識しましょう。

給与の手取りや生活費を使わないで余裕を持った運用をするため

不動産投資は、修繕費や税金（不動産取得税・登録免許税・所得税・固定資産税など）等、収益だけでなく多額の支出が発生することがあります。
不動産投資にかかる費用は、投資のために用意した積立金や家賃収入の利益から支払うのが理想です。
しかし、家賃収入からローン返済額・経費・税金を差し引いてキャッシュフローがマイナスになり、投資の資金・利益だけでは足りなければ、本業から得られる給与や生活費からの持ち出しは避けられません。
自己資金を使い過ぎてローンの返済や経費の支払いができなくなれば、不動産の管理・所有が難しくなります。
また、投資に無関係の資金からの負担が増えれば、生活費・プライベートのための予算・貯金が減り、金銭的に不安定な生活となることも懸念されるでしょう。
家賃の滞納や空室で収入がなくても、ローンの返済や経費の支払いができる状態であれば、持ち出しせずに済むでしょう。
投資資金だけで運用するために、節約し、経費をかけない工夫をする、毎月の返済額が少なくて済むローンを組むなど、赤字を作らずにキャッシュフローを増やす意識をしてみてください。

売却で利益を得やすくするため

キャッシュフローの多い物件は、売却時の査定価格が高くなります。
査定額が高い理由は、家賃が高くて高額な収入を得られる、安定した利益を見込めるなどのためです。
家賃が高くても入居者がいれば、大きなキャッシュフローを期待できます。
一方、空室期間が長く、対策の一環として家賃を安くすれば、収入が減り、キャッシュフローを少なくなるでしょう。
家賃に関係なく人気の物件として、以下のような特長が見られます。
【賃貸の理想の条件例】

• 利用できる路線が多い
• 駅から近い
• 独立洗面台・オートロックといった快適に住める設備
• デザイン性の高い内装

よって、物件の質の改善が、家賃を下げずにできる空室対策になると考えられます。
特にデザインや設備面で他の物件との差別化を図ることにより、空室率を下げることができます。
しかし、ニーズのある設備や内装デザインへの変更は、まとまった出費が必要です。
キャッシュフローが多いほど、物件の価値を高めるためのリフォーム費用の心配を緩和できるでしょう。
家賃を高く設定するための行動を起こす上でも、キャッシュフローの多さはポイントです。
キャッシュフローの大きさは、家賃の維持と不動産の魅力向上に欠かせません。
利益を出し続ければ、売却時に建物が高く評価され、満足できる金額を得られるでしょう。

2棟目以降の選択肢が広がるから

不動産投資に慣れると、運用成果が出てきた、投資の知識が身に付いたことなどをきっかけに複数の不動産を所有したいと考える方もいるでしょう。
新築マンション・アパートは、入居率が高い・10年程度は大がかりなメンテナンスやリフォームが不要な分、経費を抑えられるなどの理由で、不動産投資に詳しい方の中には、一棟投資に興味を持つ方もいます。
新築一棟投資は、中古や区分マンションと比較すると物件購入にかかる費用が高いので、ローンを受けて始める方が多いでしょう。
しかし、融資額が高いので、誰もが受けられるわけではありません。
たとえば、ローンで新築アパートを建てて資産運用したいなら、ローンを組むのに年収とは別に、建設費17％程度の自己資金を用意できることが好ましいとされています。
手元の現金が多いほど高額の自己資金を用意しやすく、融資を受けられる可能性が高くなるでしょう。

事前に複数物件の所有を検討している方は、一棟目の融資を受ける際に、自己資本比率を高く設定し過ぎないよう注意しましょう。
手元のキャッシュが少なすぎると融資を受けにくくなるためです。

キャッシュフローを増やす方法

今回の解説でキャッシュフローが重要な理由がわかったと思います。
不動産投資でキャッシュフローを増やす方法5選で更に増やす方法について紹介していきたいと思います。
是非ご覧ください。

キャッシュフローを増やして着実に利益を上げよう

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、不動産投資でキャッシュフローが重要な理由をご理解いただけたと思います。
ゆとりある投資には、キャッシュフローの多さが欠かせません。
また、キャッシュフローが大きいほど、物件売却時の評価が高くなります。
黒字を心がけながら、不動産投資で成果を出しましょう。