不動産投資で「一棟買い」する際の流れ

不動産投資で一棟買い検討している人の中には、なんとなく「挑戦してみたい」「安定した収入が得られるだろう」と考えている人もいるかもしれません。
しかし、実際に一棟買いをするとなると意外と多くのステップを踏む必要があります。

本記事では、一棟買いをする際の流れについて注意点と合わせて解説します。

一棟物件を購入する際の流れ

一棟買いを行う際の流れについて詳細に解説していきます。

物件に関する下調べは抜かりなく

一棟買いを含め不動産投資をする際には、何よりもまずは物件情報を詳しくリサーチするところから始まります。
物件価格は立地や構造、築年数などによって大きく異なりますが、最近では物件情報サイトも多く開設されており、それらを活用してエリアごとの大体の相場などを予め知っておくことができます。
不動産投資では、知識や情報を持たずに不動産会社に相談し、不動産会社から勧められるまま物件を購入して大損した、などのトラブルが少なくないため、必ず相談前に物件の下調べをしておきましょう。

不動産会社に相談・問い合わせ

情報サイトなどで目星を付けたら、同じような条件の物件がないか不動産会社に問い合わせをします。
不動産会社も全ての物件を掲載しているわけではないため、相談時にある程度こちらの希望条件を伝えることで非公開の物件も紹介してもらえることがあります。
その際、過去の実績や物件数、クチコミなど相談する不動産会社に関しての情報も調べておき、実際に足を運んだ際の対応などを確認しておくと先々まで安心して話を進められるでしょう。

物件を自分の目で確かめる

希望の条件に合う物件が見つかったら、書面上の情報だけでなく実際に物件を見学しましょう。
中古物件で満室の場合は部屋の内部まで確認することはできませんが、実際に足を運ぶことで外観や周辺状況をチェックすることができますし、逆に考えれば「満室＝内部の状態も良好」という判断材料にもなります。

融資に際して複数の機関を比較

購入に際し融資を受けるために、いくつかの金融機関などを比較することも大切です。
一棟買いの場合は融資の金額も大きくなるため、審査の基準も厳しくなる傾向にあります。
信託銀行やノンバンクなどの金融機関であれば比較的簡単に融資を受けることができるとされていますが、その分金利も高くなってしまうため、その後の返済のことまで念頭に入れた上で融資を受ける機関を選びましょう。
また、自己資本比率についても柔軟な対応をとってくれる機関を選ぶことも重要です。
自己資本比率が高い方が返済額や信用度の観点から有利とされていますが、一方で次の投資に必要なキャッシュを失うことにも繋がります。
自己資本比率を低めに設定しても融資をしてくれる機関に出会えることが理想的です。

物件の価格交渉

不動産会社が仲介に入っている場合は、価格交渉も不動産会社が間に入って行われます。
希望額を記載した買付申込書を作成し、その後のやりとりは電話やメールで行われるのが一般的です。
こちらの希望額が通ればそのまま購入、売主が承諾しない場合は交渉が成立するまでやり取りを続けることになりますが、条件が良い物件の場合は交渉の途中で他の投資家の契約が成立してしまうこともあるため注意が必要です。

契約締結！契約内容は最後まで細かくチェック

交渉が成立したら売買の契約が締結され、契約書が作成されます。
ほとんどの場合それまでの内容と異なることはありませんが、まれに契約内容と違っていたり、同意したはずのない内容が追加されていたり、といったトラブルもあるため、必ずしっかりと契約書の内容を確認してからサインしましょう。

ローンの本契約

売買契約の締結後は、融資の本契約に移ります。
ローンを申し込むために最終審査が行われますが、場合によっては審査に通らず融資が受けられないケースもあります。
そんな時に有効なのが「ローン特約」です。
万が一融資が不成立になった場合は売買契約を解除することができるという特約で、支払い済みの手付金も返金してもらうことができるため、売買契約の契約書には必ずローン特約を組み込みましょう。

購入物件の引き渡し

残金を支払い、物件の引き渡しを行います。
引き継ぎの際は司法書士立会いの下所有権移転の登記を行い、鍵や物件資料一式を引き継ぎます。
日割り計算した固定資産税に加え、不動産会社などが仲介に入っている場合は仲介手数料を支払うための現金が必要です。

管理を委託する会社を選定

一棟買いした物件で賃貸経営するにあたり、入居者募集や契約対応、建物全体の維持管理などさまざまな業務が不可欠になります。
自身で管理することもできますが、副業として経営を行う場合は管理会社に委託するのがおすすめです。
その分費用はかかりますが、先数十年の安定した収入を得るための必要経費と考えましょう。

一棟買いの相場とは

流れは分かったが、相場感がわからないと感じている方も多いでしょう。
一棟買いの物件ごとの相場では詳しく相場について紹介しています。
ご検討の方はぜひご覧ください。

一つひとつのフローを丁寧に実施しリスクを最小限にした投資を心掛けよう

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、一棟買いをする際の流れについてご理解いただけたと思います。
大まかな流れを理解しておき、物件検討から契約、引き渡しまでスムーズに進めましょう。