2021/4/23コラム
不動産投資の中でも注目を集めている「一棟買い」ですが、実際の物件購入相場やその価格帯の物件に共通してみられる特徴をご存知でしょうか。
それらをきちんと理解しておかなければ、最終的に価格に見合った利益が出ない可能性もあります。
そこで本記事では、物件の価格帯ごとにその特徴やメリット、デメリットをまとめました。
マンションの一棟買いを考えた時、まず気になるのが物件の価格でしょう。
物件の価格はエリアや状態などによって大きく異なりますが、ある程度価格帯によって共通する特徴があります。
都心部で見つけるのは難しいですが、地方であればそこまで状態が悪くなくても1,000万円以下で購入できる物件は豊富にあります。
築年数が古い、主要駅まで距離がある、全体の戸数が少ないなどの条件に当てはまる物件がほとんどですが、購入価格が抑えられる分表面利回りが高く、20%を超えるケースも少なくありません。
地方の場合、2,000万円あれば立地がよく高利回りが期待できる中古マンション、3,000万円以上あれば条件が揃った新築マンションの一棟買いまで視野を広げることができます。
都心部であっても5,000万円あれば好条件の中古マンションが手に入りますが、やはり人気が高いため常にアンテナを張っておきましょう。
また、中古物件を購入する際は5,000万円が1つの目安になります。
それ以上になると家賃収入で投資額を回収しきれなかったり、最終的に売却が難しかったりといったケースが多くなるためです。
投資額が1億円までとなると物件選びにも余裕が出てくる価格帯ですが、融資額も大きくなるため最低でも600~700万円程度の世帯年収が必要になります。
ここまで来れば、都心部から少し離れた場所に条件の良い新築マンションを購入するのはもちろん、希望通りに新築マンションを建てることも可能です。
ただし、それらに伴い修繕費などのランニングコストや災害リスクが高くなることも覚えておきましょう。
一部屋でも数千万円~1億円を超えるような、いわゆる億ションなどの一棟投資です。
もちろん立地や状態は良好で賃貸需要も十分に見込めるのが特徴ですが、一方で誰でも購入できる価格帯ではないことに加え、売却時は買い手が見つからなかったり、最終的に価格を下げて売却したりといったケースも出てくるでしょう。
損失リスクは考慮しなければなりませんが、区分投資よりも空室によるキャッシュフローへの影響は少なく、土地からの新築マンションであれば高利回りが期待できます。
次に、購入する物件を選ぶときに注視すべき点について解説していきます。
物件選びで最も重要視しなければならないのが立地です。
例えば「最寄り駅まで徒歩1分、都心まで電車で10分」といった条件があれば多少築年数が古くても、部屋が狭くても常に高い入居率をキープできます。
一方「最寄り駅までバスで30分」などといった物件は、いくら近くにコンビニや商業施設があったとしても空室が出やすくなります。
購入物件の条件選びでは、まず立地を最優先して考えるのが経営のコツです。
自己資金に不安がある場合や初めから資金効率の良い投資を考える場合は中古物件がおすすめですが、購入当初から大規模な改修費用が必要になる可能性があるため、見極めが必要です。
一方、新築は融資が受けやすい、入居希望者が獲得しやすいなどの特徴があります。
ただし、そもそもの購入価格が高いため短期間の運用では利益が出にくいというデメリットも頭に入れておきましょう。
物件を探していると、値段の割に利回りの良い格安物件が見つかることがあります。
一見魅力的に思えますが「訳アリ」といったこともあるため、格安になっている背景をよく理解してから購入を検討することが大切です。
格安物件となる理由は大きく分けて4つあります。
1つ目は建物に欠陥やシロアリ被害がありすぐにでも修繕が必要となる「物理的瑕疵(かし)」、2つ目は周辺の悪臭やゴミ屋敷などがある「環境的瑕疵」、3つ目は過去に事件や火災などがあったいわゆる事故物件と言われる「心理的瑕疵」、最後が安全基準や建蔽率などに違反をしている「法的瑕疵」です。
一見問題のない物件であっても上記いずれかの理由がある可能性が高いため、必ず不動産会社や仲介業者に安さの理由を確認しましょう。
格安物件の最大のメリットは、相場よりもかなり低価格で購入できる点です。
購入価格が安いほど利回りもよく、購入後すぐにでも利益を得ることができます。
一方、前述した理由によって入居者の確保が難しくなることが大きなデメリットです。
格安となっている理由が購入後にカバーできるものであるかどうかをよく検討してから購入しましょう。
一棟買いの相場感が把握できたところで、次に実際のフローを理解する必要があります。
不動産投資で「一棟買い」する際の流れでは詳しく1つ1つフローについて紹介しています。
ご興味がある方は是非ご覧ください。
いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、物件ごとの相場と特徴についてご理解いただけたと思います。
購入する物件のランクによって特徴が異なり、それぞれにメリットとデメリットがあるため、自己資金や融資可能額、購入後の収支シミュレーションを念頭に置いた不動産投資をすることが大切です。