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2021/4/23コラム

不動産投資で人気の一棟買いのデメリット

不動産投資で注目を集めているアパートやマンションの「一棟買い」ですが、安定した収益が得られるというメリットがある一方で、いくつかデメリットがあるということも知っておかなければなりません。

そこで本記事では、一棟買いをする際のデメリットをまとめました。
一棟買いを検討されている方、ぜひ参考になさってください。

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一棟買いのデメリット

一棟買いが抱えるデメリットについて順番に解説していきます。

取得費用が高額になる

新築か中古か、アパートかマンションかなど条件によって費用は異なりますが、一棟買いをするとなると地方であっても数千万円、都市部なら億単位の費用が必要になります。
多くの場合は金融機関から融資を受けてローンを組むことになりますが、返済のための資金繰りがうまくいかない場合は負債額も高額になるため要注意です。
元本なしの「フルローン」や不動産物件に抵当権を付帯させる「オーバーローン」などもありますが、条件が厳しいうえに購入できる物件は限られます。
また中古物件の場合、購入価格の2~3割が頭金として必要になるケースもあることを念頭においておきましょう。

空室が増えるとリスク大

一棟投資は、多少の空室があってもある程度安定した収入を得ることができる点がメリットですが、複数の部屋が同時期に空室になってしまった場合、収入は大幅に減少します。
当然、空室が多い期間も同じようにローンの返済をしなければならないため、負担が大きくなる可能性を考慮した返済計画を立てておくことが大切です。
予め何%の空室率までなら耐えられるのかを想定し、資金に余裕を持たせておくといいでしょう。設備やデザイン性の観点で住居としての快適性を向上させるリフォームを施すなど、入居率を高める取り組みも重要です。

ランニングコストと手間がかかる

アパートやマンションのうち一室のみを所有する「区分投資」の場合、物件のメンテナンスはオーナーに一任することができますが、一棟買いの場合は建物を含む敷地の維持管理は自ら行う必要があります。
順調な経営を維持するためには日々の細かい修繕に加え、一定期間での大規模改修や改装が必要となるため、毎月の支出は思った以上に嵩むと考えておいた方がいいでしょう。
物件の維持管理の他にも、家賃の集金や滞納の催促、入居者の募集、各所工事手配、入居者間のトラブル解決など、オーナーに必要な管理業務は数えきれないほどあります。
一括して管理会社に委託することもできますが、その場合は別途費用が発生するため、金銭的負担は増えることも考慮に入れましょう。

失敗すると損害が大きい

一棟買いは投資資金が高額になるため、経営に失敗した場合の損害も非常に大きくなります。
一言で「失敗」と言っても、入居者が見つからなかったり予想以上の維持費がかかったりと要因はさまざまで、特に災害が起きた場合のリスクは甚大なものとなります。
区分投資の場合は複数戸に分散投資しておくことで損害を最小限に抑えることができますが、一棟買いの場合はそうはいきません。
地震や火災などで建物が倒壊、焼失するなどの状況に陥ってしまった場合、収入は途絶えローンだけが残る可能性があります。

売却に時間がかかる可能性がある

高額で購入した物件であれば、売却時もある程度の価格がつくと思いがちですが、高額である故に買い手がなかなか見つからないこともあります。
売却に時間がかかり他の投資のチャンスを逃した、結果的に価格を下げた、などといったことになりかねないため、最終的な利益や需要を考えた物件探しが重要です。

一棟買いのメリット

不動産投資における一棟買いにはもちろんメリットも多く存在します。
不動産投資で一棟買いするメリットでは詳しく紹介していますので、ぜひご検討ください。

デメリットにも目を逸らさない投資を常に心掛けよう

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、不動産投資で一棟買いをする際のデメリットがご理解いただけたと思います。
一棟買いをする際には、資金繰りやリスクなどを十分に考慮した上でうまく経営していく方法を見つけることが大切です。