2021/5/25コラム
不動産投資は、FXや株式取引のように少額で行うことができないため、リスク管理を徹底する必要があります。
本記事では、事前知識の不足やリスク管理の不徹底による新築不動産投資の失敗例5つをご紹介しています。
ぜひ新築不動産投資の知識の一環にしてください。
新築不動産投資でよくある失敗①利回りが低い新築不動産の場合、中古物件とは違って多額の初期投資が必要です。
立地や設備の充実度などで前後はしますが、一棟投資や戸建て投資であれば5000万円〜6000万円、ワンルームなどの区分投資であれば数百万円〜数千万円といった具合です。
新築不動産の場合、元々の価格にデベロッパー側の諸費用が計上されているため、不動産購入時の価格と比較して売却価格が減価しやすい傾向にあります。
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、築5年までのマンションの場合、平均売却価格6,233万円であるのに対し、築10年までのマンションの平均売却価格は5,547万円です。
約5年で不動産価値が大きく減価していることがわかります。
「数年試運用して収益がでなかったら不動産を売って元金の回収をしよう」と考えていても、負債が上回ってしまう可能性が高いので注意が必要です。
新築不動産の場合、類似物件のデータは取れても、実際のデータは想定の域に止まります。そのため、周辺の類似物件から推定した入居率想定を大幅に逸脱してしまう可能性があります。
「新築だから人が集まる」という楽観的な発想は危険なので注意しましょう。
サブリース契約とは、不動産管理会社が物件所有者と入居者の間に入って物件を管理する契約のことです。
物件の管理は楽になりますが、家賃収入のうち一定割合が管理費として不動産会社に差し引かれます。
中には、このサブリース契約を行なったことで月々の収支がマイナス収支になったというケースもあるため、注意が必要です。
節税効果、とりわけ所得税の節税を見込む場合、新築不動産投資では逆効果になってしまうケースがあります。
所得税で節税効果が見込めるのは給与所得の高い方です。
もともと所得税・住民税が低い方が不動産を購入しても、さほどの節税効果は見込めません。
それどころか、月々の返済額が家賃収入を上回ってマイナスが出てしまうケースもあります。
節税が見込める税金の種類はあらかじめチェックしておきましょう。
いかがでしたでしょうか。
以上、本記事では新築不動産投資の失敗例5つを紹介させていただきました。
新築不動産投資で失敗しないためにも、今回紹介した5つのケースはしっかりと頭に入れておいてください。