不動産投資12種類を紹介| StockFormer（ストックフォーマー）

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不動産投資12種類を紹介

不動産投資は、賃貸マンション・アパートの管理以外の種類もあるので、投資を始めたばかりの方も慣れている方も、自分に適した方法を選ぶのに悩むでしょう。
家賃の他には、駐車場やトランクルームの利用料、投資信託の配当金などで利益を得ることができます。
賃貸経営でも建物1棟を所有しているのか1室を所有しているかで、投資にかかる費用やリスクが異なるように、投資方法によってメリット・デメリット・おすすめの人に違いがあると想像できるでしょう。
そこで本記事では、12種類の不動産投資の特徴を詳しく解説します。

不動産投資は、賃貸や駐車場の提供の他、投資信託を利用する、土地を貸すなどの方法もあります。

メリット	デメリット
複数の部屋で運用できるので、家賃収入が入らないリスクを抑えられる区分投資より利回りが高いので、投資が成功すればより高い収益を見込める建物が経年劣化しても土地は残るので、資産価値が高い建物全てを所有しているので、修繕・リノベーション・建て替えなどで自分の意思を反映しやすい	物件購入に多額の資金が必要になる集客できない・震災が発生した時などの損失が大きい

メリット

デメリット

複数の部屋で運用できるので、家賃収入が入らないリスクを抑えられる
区分投資より利回りが高いので、投資が成功すればより高い収益を見込める
建物が経年劣化しても土地は残るので、資産価値が高い
建物全てを所有しているので、修繕・リノベーション・建て替えなどで自分の意思を反映しやすい

物件購入に多額の資金が必要になる
集客できない・震災が発生した時などの損失が大きい

物件価格で1億以上かかることもある一棟投資は、初期費用だけで2,000万円近く用意できないと、始めるハードルが高いでしょう。
頭金の他、登録免許税・不動産取得税・仲介手数料などの不動産購入にかかる費用が発生するためです。
金額の目安は、頭金が物件購入価格の10～20％、購入に必要な諸経費は7～8％。

リスクの高さを考えると、既に不動産投資で成果を出していて、新しい物件に投資したい方におすすめです。

区分投資は、建物全体ではなく、部屋単位の投資です。
アパートが部屋ごとの売買をしていないことがほとんどなので、「マンション投資」と呼ばれることがあります。
ワンルームマンションの1室から投資できるので、「ワンルーム投資」と言うことも。
1部屋から資産運用できるので、一棟投資より少ない初期費用で始められます。
単身者向け・ファミリー向けなど、タイプの異なるマンションを持てるので、リスクを分散できるのも特長です。
ただし、所有する部屋が少ないほど部屋に入居者が入らない、つまり、収入が入らないことが懸念されます。
土地を所有できないので、建物の経年と共に資産価値が下がることも不安材料でしょう。

メリット	デメリット
少額な費用で始めやすいリスクを最小限にする分散投資できる部屋を売却したい時に売り手が見つかりやすい	空室になると収入がなくなる修繕・リフォームなどは管理組合で決めるので、自身の計画に沿わないことがある建築経過年数と共に資産価値が下がる可能性がある

建物全体を購入・所有するより費用を抑えられるので、不動産投資が初めての方も取りかかりやすいと言えます。

戸建て投資は、購入した一戸建てを貸し出して家賃収入を得ます。
戸建て住宅は、同じ物件に長く住む傾向にあるファミリー層に人気が高いのが特徴です。
単身世帯とファミリー世帯の入居期間の違いは、第24回賃貸住宅景況感調査「日管協短観」から分かります。
調査によると、単身世帯の居住期間は2～4年間、家族世帯は4～6年間が最も多いとのこと。
参考第24回日管協短観データ
調査結果から、ファミリー世帯が入居すれば、5年ほどは無収入の心配はないでしょう。
しかし、築年数の経過した物件だと、リフォームが大がかりになります。
また、戸建ては購入希望者が多く、賃貸を希望する方が少ないので、借り手が見つかりにくいのもリスクです。

メリット	デメリット
長期の安定収入を期待できるアパート・マンションを建てられない土地を有効活用できる集合住宅より物件数が少ないので、戸建てが良い方は家賃を下げなくても入居してくれる	リフォーム費用がかかる空室期間が長くなる可能性がある

戸建て投資は、マンション・アパートの建設に向かない土地を所有している・一戸建てのニーズの高い地域で物件を所有したい方に、おすすめです。

シェアハウス投資は、複数のプライベート空間と、居住者で共有するスペースのある物件を貸し出す投資方法です。
1つの建物に何人かが住む点は戸建てと似ていますが、単身者が多く戸建ての需要が少ない地域でも、入居者が集まる可能性が高いのが特長。

トイレ・キッチンなどを部屋ごとに設置しなくて済む分、設備費用を抑えられますが、管理会社への委託料は高くなります。
シェアハウスの運営・管理が得意な事業者が限られるためです。
入居者間で揉め事が起きないよう注意を払う必要があるのは、シェアハウス経営の大変さでしょう。

メリット	デメリット
部屋数を増やせる分、まとまった家賃収入を得られる設備にかけるコストを抑えられる	入居者同士のトラブルが起きないための対応が求められる管理会社への管理委託費が高い

集合住宅を建てるのが難しい土地や一戸建てのニーズがなさそうな土地を持っている、単身者の多い地域で戸建てを所有しているといった方は、ルームシェアを検討してみてください。

高齢化社会のニーズを満たして不動産を活用する方法として、高齢者の住まいの管理・経営があります。
たとえば、サービス付き高齢者向け住宅。「高齢者住まい法」の改正で誕生した、介護・医療と協力して高齢者のサポート体制が整った、バリアフリー住宅を指します。
高齢者の暮らしを支えながらの投資は、やりがいを感じるでしょう。
条件を満たすと、固定資産税・不動産取得税などが減額されます。
介護・医療サービスを受けられる施設が併設していて、一般的な賃貸として売るのが難しい点がデメリットの1つです。

メリット	デメリット
社会貢献しながら投資できる補助金や税額控除を受けられる	福祉施設の多いエリアだと、空室のリスクがある建物の特殊性から売却が決まりにくい

サービス付き高齢者向け住宅の建設には土地が必要なので、郊外で広い土地を活用したい方におすすめです。

民泊投資は、旅行客を一般住宅に泊める際の宿泊費で利益を得る方法です。
宿泊費は1日単位で設定するので、満室に近い状態が続けば、賃貸の家賃収入の倍近くの利益を出すことができます。
建物の滞在期間は賃貸より短いので、物件の劣化が少ないのも特長です。
ただし、ゴミ出しのルールを守らない、夜遅くまで騒ぐといった利用者がいれば、トラブル対応に追われることがあります。
民泊は無断で運営できないので、役所や消防署に届出が必要なことも覚えておきましょう。

メリット	デメリット
賃貸よりも多くの利益を得られる修繕・原状回復費がかかりにくい	宿泊者が近隣住民とトラブルを起こす可能性がある行政に届出をする手間がかかる

簡単なリノベーションで民泊用の物件にできるので、長く空き家の続く物件を持っている方は、民泊を検討するのも良いでしょう。

土地を持っているのであれば、住居だけではなく、駐車場・駐輪場・コインパーキングにするのもおすすめです。
駐車場や駐輪場の利用料金から、利益を得られます。
賃貸だと人気のない場所でも、費用を抑えて運用できる一方、節税対策には向かない投資方法です。

メリット	デメリット
初期費用・ランニングコストが安い建物を建てられない・駅から遠いなどの土地も有効活用できる	固定資産税・都市計画税が軽減されない収益を見込める土地選びが難しい

駐車場や駐輪場のニーズは、周辺環境で左右されます。
たとえば、車に乗る人が多いにもかかわらず、駐車スペースが足りないエリアであれば、そこに駐車場を作ることで利用者を見込めるでしょう。
しかし、停車する人が多くても、安く停められる場所ができれば、利用者の減少が不安視されます。
よって、資産運用のために新たに土地を購入するのは、リスクが高いでしょう。
一方、土地を既に所有していて、投資方法に悩んでいる方には、少額から始められておすすめです。

トランクルームも、住宅以外で利益を得る方法です。
自宅以外に収納スペースを持てる点を評価され、利用者が増えています。
大がかりな工事は不要で、パーテーションやコンテナの設置で営業できる形になるので、手軽に始められるでしょう。
賃貸は築年数の経過と共に賃料が下がる傾向にありますが、トランクルームは経年が料金に影響を与えません。
ただし、満室になるまでの期間が長い、ニーズがあってお得な投資ができると始める方が増えている、つまり競合が蔵回傾向にあるという点で、利益が出るまでに時間がかかるでしょう。

メリット	デメリット
初期費用・経費を抑えた投資ができる収入金額が安定している	同業者が多く、空室や値下げのリスクがある稼働率を上げるのが大変

駐車場・駐輪場への投資同様、少額から資産運用を始めたい方におすすめです。

不動産投資信託は、複数の投資家から集めた資金で、マンションやオフィスビルなどをいくつか購入し、投資家に家賃収入や収益を分配する方法です。
少額を専門家に委託して分配投資できるので、手軽に始めやすいでしょう。
デメリットとして、分配金の変動の激しさ・元本割れのリスクなどが挙げられます。

メリット	デメリット
少額で複数の不動産に分配投資できる専門家に運用を任せられる	金利変動・経済情勢・震災などで分配金が少なくなるリスクがある不動産投資法人の倒産や上場廃止で満額が戻らない可能性がある

運用はプロに託せるので、不動産投資に興味があって知識に不安な方は、リスクを許容した上で、信託会社の投資最低金額から始めてみるのも良いでしょう。

不動産私募ファンドの基本的な特徴は、投資信託と共通します。
違いは、対象の投資家が限られることです。
クラウドファンディングで一般投資家を募り、私募ファンドに出資してもらう方法もとられるようになっています。
投資信託と異なる私募ファンドのメリット・デメリットを、以下にまとめました。

メリット	デメリット
上場していないので、不動産投資信託より価格変動リスクを抑えられる一般投資家も大口投資家を対象とした商品に出会える	途中解約できない

大口投資家を対象とし、契約満了を待たずに換金できないことを考えると、資金に余裕がある方に適しているでしょう。

借地権投資は、借りた土地に賃貸を建てて家賃収入を得る方法です。
借地権は、建物の所有を目的に、地上権・土地で収益を得られる権利を言います。
参考借地借家法｜e-Gov法令検索

土地を所有していないので、土地の取得にかかる税金の負担がない、お得に物件を持てるといった特長がある一方、資産価値の低下は免れないでしょう。
建て替えや売却を自由にできないのも、デメリットのひとつです。

メリット	デメリット
固定資産税・都市税がかからない一般的な方法で土地を購入するより安い	土地を所有していないので、資産価値が下がる建て替えや売却に地主の許可と承諾料の支払いが必要になる

地主と契約のやりとりが必要といった点で、不動産投資に慣れていない方には難しいでしょう。
投資の経験が豊富で、土地を借地権でしか投資できない場合、検討してみてください。

底地投資は、借地権付きの土地を貸して地代収入を得る方法です。
借地権付きの土地を底地と言います。
土地の借主は頻繁に変わるものではないので、土地の使用料を継続的に得られるのが、底地投資の魅力です。
建設に関わらないので、修繕・管理などのコストと手間がほとんどかかりません。
旧法借地権を選択すると、借主は半永久的に土地を借り続けることができます。
よって、賃貸を建てたい・駐車場にしたいなど、後で自分の好きなように土地を活用できず不満に思うこともあるでしょう。

メリット	デメリット
収入が安定している建物のメンテナンス費用の負担が少ない	土地が戻ってくることはほとんどない

既に土地を持っていて、最悪自由に使えなくなっても良いので土地を活用したい方は、底地投資も選択肢に入れると良いでしょう。
ただし、借地投資と同じく複雑なので、投資に慣れている方におすすめします。

今回は、不動産投資の種類を紹介しました。
自身に向いている投資方法を選ぶ材料となりましたでしょうか。
不動産投資は、物件を貸すだけではなく、駐車場やトランクルームにする、複数のマンション・ビルに投資するなど、特徴の異なる方法で行えます。

投資のやり方によって、初期費用・管理の大変さなどが異なるので、自身にとってデメリットの少なく、ニーズの高い投資先を選んで利益を増やしましょう。