「一棟買い」の自己資金の内訳

近年注目されている不動産投資「一棟買い」ですが、挑戦したいと思いながら「一体どれだけの自己資金がいるの？」「頭金なしで始められるって本当？」といった疑問をお持ちの方も多いと思います。

そこで本記事では、実際に一棟買いをするには何にどれくらいの自己資金が必要になるのかを詳しく解説します。

一棟買いに必要な自己資金

一棟買いに必要な自己資金の額について解説していきます。

自己資本比率は低く抑えることも大切

一般的に自己資本比率を高めることで金融機関からの信用度が高まったり、金利が下がり返済額を少なくなったりする等のメリットがあります。
一方で、自己資本比率を高めすぎると自由に使えるキャッシュを減らすことになり、キャッシュフローが不安定になるというデメリットもあります。
今後の不動産購入も検討している場合は、手元のキャッシュが少なくなると融資を受けられない可能性もあります。
一つの不動産における自己資本比率は低めに設定し、次の投資に使えるキャッシュを残しておくことも一つの手です。

物件価格の1～3割が目安

融資を受ける際の審査基準は機関によってさまざまですが、対象となる不動産の購入価格の1～3割を頭金として支払うのが一般的です。
仮に1億円の物件に一棟投資したい場合は、最低でも2,000～3,000万円の自己資金が必要になると考えておきましょう。
実際は職業や年収など融資を受ける人の属性によってローンの限度額や金利などは変動しますが、いずれにしても自己資金がない場合は融資を受けるのは非常に困難というのが実情です。
一方、上記でお伝えしたとおり、今後の投資プランの観点から自己資本比率を高めすぎないことも意識しましょう。

諸経費だけで物件価格の10%前後

一棟買いをする際には、頭金以外に仲介手数料や登記費用、司法書士の報酬などさまざまな諸経費がかかります。
仲介手数料の有無など新築と中古で多少の差はありますが、基本的に諸経費は物件価格の7～10％必要だと考えておきましょう。
注意すべきなのは、これら諸経費はローンに含まれないという点です。
必ず現金として用意しなければならないため、忘れずに資金計画に組み入れましょう。

条件次第ではフルローンやオーバーローンが利用できる

「初心者でも自己資金ゼロで不動産ができますよ」と勧められて、頭金なしの「フルローン」や諸経費を含め物件の価格以上の融資を受ける「オーバーローン」などを検討する人がいます。
確かに自己資金を用意する必要がないのはメリットですが、その分毎月の返済額が多くなり「収入があっても利益にならない」という状況に陥るリスクが大きいため注意が必要です。
一方、空室が出てもある程度のキャッシュフローが見込める物件にとって「頭金なし」というのは大きなメリットです。
ただし物件の見極めが難しいため、不動産投資に慣れて2軒目、3軒目と事業を拡大したい時に利用を検討するのがいいでしょう。

計画的な資金繰りを

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、一棟買いする際に必要な自己資金についてご理解いただけたと思います。
物件の費用だけでなくその後必要となる諸経費も考慮しながら、十分な収支シミュレーションを行なった上で購入しましょう。