一棟物件を選ぶ際に抑えるべきポイント

近年低金利や不動産価格上昇の後押しもあり、不動産投資を考える人が増えています。
中でも安定した家賃収入を得られる一棟買いが注目されていますが、気軽に始めるには多額の資金が必要だったり失敗したときのリスクが大きかったりと、初心者にはハードルの高い投資というイメージもあります。

そこで本記事では、一棟物件の選び方を紹介します。
しっかりポイントを押さえて、投資を成功させましょう。

一棟物件を選ぶ際のポイント

一棟物件を選ぶ際に重視したいポイントを順に紹介します。

構造・築年数

アパートやマンションなどの建物構造にはいくつか種類がありますが、鉄筋コンクリート造り（RC造）と木造が代表的です。
RC造の場合、しっかりとした骨組みで耐震・耐火などに優れ、木造に比べると細かい修繕は必要ありません。
また、ほとんどが大型物件のため部屋数も多く、収益が得やすいという特徴があります。
一方木造の場合はRC造と比べると建物自体が小さい分、物件購入価格や改修費用をはじめ、経営に必要な税金などの諸費用も押さえることができます。
いずれも築年数が古くなるにつれ建物の価値は下がりますが、それに伴い価格も安くなるため、経営においては高い利回りが期待できるというメリットがあります。

過去の実績

新築物件の場合は経営を始めてみなければ分かりませんが、中古物件の場合は不動産会社などでそれまでの入居率など過去の実績を確認することができます。
例えば、築35年以上で一見古く見えるアパートであっても「都心まで通勤圏内」「セキュリティがしっかりしている」などの理由で需要が高く、常に入居率95％以上をキープしている、というような物件もあるのです。
検討する際は、そういった過去のデータもチェックしましょう。

周辺環境

入居者の目線に立って考えると、外観や家賃などと並んで重要になるのが立地や治安などの周辺環境です。
駅や大学から徒歩圏内であるなど、需要が高く常に一定の入居率がキープできることが予測される立地は多少物件価格が高くても人気があります。
同時に、物件周りだけでなく周辺エリアの治安についても知っておくのがポイントです。
昼間と夜間の違い、歓楽街や風俗店の有無など不安要素がないか実際に足を運んで確認しましょう。

間取り・設備

入居率の高い物件に共通しているのが、使い勝手の良さと充実した設備です。
デザイン性を重視した物件には独特な造りや特殊な間取りを採用したものも多いですが、結果的にデッドスペースが多くなり実際の面積よりも狭く感じてしまう傾向にあります。
また、ウォシュレットや追い炊き機能など一般家庭にも普及している機能に加え、オートロックや浴室乾燥機などプラスアルファの設備が充実しているほど需要が高まるため、購入する際は間取り図だけでなく実際の部屋を確認して判断することが大切です。

管理面

中古物件を購入する場合、前オーナーが適切な時期に適切な改修工事を行ってきたかどうかを確認する必要があります。
前オーナーがしっかりと管理していた場合はそのまま引き継いでも問題ありませんが、もし怠っていたとなれば安全性や景観に不安が残ります。
管理会社に委託していた場合は修繕履歴データを確認できますが、そうでない場合は必ず詳細を聞き出すようにしましょう。

時期選び

一棟買いをする際は、景気や利息などの状況を把握した上で慎重な判断をする必要があります。
近年はマンション価格の高騰が続き一見好景気のように見えますが、選ぶ地域によっては人口減少などで需要が急激に落ち、物件の価値や家賃相場が大幅に下がる可能性も否定できません。
「これから開発が進む」「人口増加が望める」などを今後の状況を見極めた投資がポイントです。

複数の点に着目して投資の決断をしよう

いかがでしたでしょうか。
この記事を読んでいただくことで、一棟物件を購入する際のポイントについてご理解いただけたと思います。
投資家としてだけでなく入居者の目線に立って選ぶことで、投資を成功させる物件を選ぶことができるはずです。